同じ土地に、同じ建築費でアパートを建てたとしても、設計における判断の違いによって、完成後の事業収支は大きく異なります。その差は単なる家賃設定の違いだけではなく、入居者が決まるまでの速度（稼働率）、入居後の定着率（退去抑制）、そして建物維持にかかるコスト（運営費・修繕費）に現れます。
本記事では、「設計＝建物の見た目」という認識を超え、収益性に直結する具体的な設計判断のポイントについて解説します。基本計画や基本設計の段階で何を決定すべきか、その優先順位と判断基準を明確にします。
収益性は「家賃」より稼働とコスト管理で決まることが多い
アパート経営の収益性を高めるというと「いかに家賃を上げるか」に意識が向きがちですが、長期的なキャッシュフローを決定づけるのは、空室期間の短縮（稼働の安定）と、予期せぬ出費の抑制（運営・修繕コストの管理）です。
設計段階での選択は、これら複数の収益要素に複合的に影響します。例えば、耐久性の高い床材を選ぶことは建築費を上げますが、退去時の原状回復費用を下げ、次の入居募集を早める効果があります。このように、設計判断を「どの収益要素に効くか」という視点で整理することが重要です。
以下の図表は、主な設計判断がどの収益要素に影響を与えるかをマッピングしたものです。
【図表1】収益要素×設計判断マップ
| 設計判断項目 | 家賃設定への影響 | 募集・稼働への影響 | 退去抑制・クレーム防止 | 運営費・修繕費への影響 |
| 間取り・面積 | ◎（賃料総額決定） | ◎（ターゲット合致） | ◯（住みやすさ） | △（面積連動） |
| 収納・水回り | ◯（加点要素） | ◎（内見時の決定打） | ◎（使い勝手） | △（配管メンテ） |
| 採光・通風 | △ | ◯（印象アップ） | ◯（カビ・結露防止） | ◯（建物保全） |
| 防音・遮音 | △ | △ | ◎（騒音トラブル回避） | － |
| 防犯・動線 | ◯（女性・高家賃層） | ◯（安心感） | ◯（長期入居） | △（機器維持費） |
| 設備仕様 | ◯（相場比） | ◎（検索条件ヒット） | ◯（満足度） | ◎（更新・交換費） |
| メンテ性 | － | － | △（復旧スピード） | ◎（点検・修繕効率） |
前提｜“誰に貸すか”で正解が変わる
設計の詳細に入る前に、ターゲット設定が不可欠です。すべての層に受ける設計は存在せず、ターゲットが曖昧なままの「全部盛り」は建築費の高騰を招きます。
単身者であれば駅からの距離やセキュリティ、設備の利便性が重視されますが、ファミリー層であれば収納量や遮音性、近隣環境との調和が優先されます。競合物件のスペックを調査した上で、自物件が狙う層にとって「何が必須条件で、何が差別化要素になるか」を定義してから設計判断を行う必要があります。
収益性が変わる設計ポイント
ここでは、収益に直結する具体的な設計上の検討項目を解説します。
1. 間取りと面積配分
どの程度の広さでどのような部屋割りをするかは、リーシング（客付け）の根本に関わります。平米数を抑えて戸数を増やすか、ゆとりを持たせて単価を上げるかの選択です。これは家賃総額だけでなく、内見時の成約率や実際の入居期間に強く影響します。単身者向けであっても、極端に狭い居室は短期解約のリスクを高め、修繕や募集の回転コストを増大させる要因となります。建築費と賃料収入のバランスを見ながら、ターゲットが最低限求める居住面積を確保することが重要です。
2. 収納・水回り配置
生活動線におけるストレスは、退去理由に直結します。特に収納の量と位置、水回りの使い勝手は、入居者が長く住み続けるかどうかの判断基準となります。例えば、玄関近くの収納や独立洗面台の確保は、内見時の印象を良くし募集を有利にするだけでなく、入居後の生活満足度を高め、退去を抑制する効果があります。ただし、水回りの分散は配管ルートを複雑にし、建築コストや将来の漏水リスク管理に影響するため、パイプスペース（PS）の配置とセットで検討する必要があります。
3. 採光・通風・眺望
図面上の数字には表れにくいですが、室内の明るさや風通しは成約率を左右します。窓の位置や大きさ、隣地との距離感の調整は、物件の第一印象を決定づけるだけでなく、家賃設定の上限レンジを引き上げる要因になり得ます。また、適切な通風と採光は、湿気によるカビや結露を防ぎ、建物の劣化を遅らせるという点で、長期的な修繕費削減にも寄与します。一方で、窓を大きくしすぎると断熱性能が低下し、光熱費や結露の問題を招く可能性があるため、バランス感覚が求められます。
4. 防音・遮音
集合住宅におけるトラブルの原因として最も多いのが騒音問題です。隣戸や上下階の音が気にならない設計は、クレームを減らし、長期入居を促進する最も確実な投資です。界壁の仕様や床の遮音性能を高めることは、直接的な家賃アップには繋がりにくいものの、退去抑制という形で収益の下支えとなります。ＲＣ造か木造かといった構造躯体の選択だけでなく、水回りが居室に隣接しないような間取りの工夫や、配管の遮音対策もコスト対効果の高い手法です。
5. 防犯
オートロックや防犯カメラの設置は、特に女性や高属性の入居者をターゲットとする場合に必須級の条件となります。これは家賃設定を強気にできるだけでなく、入居者の安心感を醸成し、選ばれる物件となるための要素です。ただし、エントランスから自室までのアプローチ（帰宅動線）が死角になっていないか、照明計画は十分かといった「設計上の防犯」も重要です。設備機器に頼りすぎると、将来的な機器更新費用や管理会社の対応コストが増加するため、物理的な設計で安全性を高める視点が必要です。
6. 共用部（エントランス・廊下・ゴミ置場）
エントランスや廊下、ゴミ置場の設計は、物件の品格を決定づけ、入居者層の質（モラル）に影響します。清潔感があり管理が行き届いている印象を与える共用部は、募集時の強力な武器となり、適正な家賃維持に貢献します。一方で、共用部は収益を生まないスペースであり、清掃や照明交換などの運営費（ランニングコスト）が発生する場所でもあります。メンテナンスが容易な床材選びや、汚れが目立ちにくい照明計画など、運営コストを意識した仕様決めが求められます。
7. 設備仕様の選び方
インターネット無料、宅配ボックス、浴室乾燥機などの設備は、流行を追うのではなく「その地域の競合物件における当たり前」基準で選定します。これらは検索サイトでの絞り込み条件に直結するため、募集の間口を広げ、空室期間を短縮する効果があります。ただし、設備は必ず経年劣化し、故障時の交換費用が発生します。初期投資だけでなく、10年、15年スパンでの更新費用（CAPEX）を見込んだ上で、過剰スペックにならない範囲で導入を決定します。
8. メンテ性
点検口の位置、配管の更新のしやすさ、量産品建材の使用などは、入居者には見えにくいですが、オーナーの手残り収益に大きく影響します。トラブル発生時の復旧スピードを速め、修繕工事の単価を抑えることができるからです。特殊な輸入品や廃番になりやすい建材を避けることは、将来の修繕費を抑制し、長期にわたる運営の安定性を担保します。初期のデザイン性を重視するあまり、メンテナンス性を犠牲にしない判断が肝要です。
9. 外構・駐輪・駐車
敷地内の外構計画や駐輪・駐車スペースの配置は、毎日の生活の利便性に直結し、入居満足度を高めます。使いにくい駐輪場や狭すぎる駐車場は、日々のストレスとなりクレームの原因となります。また、植栽は物件の雰囲気を良くしますが、剪定や散水などの管理コストが発生します。敷地条件の中で、ターゲットの移動手段（車、自転車、徒歩）に合わせて最適な配分を行うことが、無駄なトラブルを防ぎます。
10. 管理しやすさ
管理会社や清掃員が業務を行いやすい設計は、巡回や清掃の質を向上させ、結果として物件の稼働率維持に繋がります。掲示板が見やすい位置にあるか、検針やゴミ出しの動線はスムーズか、共用灯の交換は容易かといった視点です。運用フローを無視した設計は、管理会社からの報告頻度を下げたり、追加の管理委託費用を請求される原因となったりします。設計段階から「誰がどう管理するか」をシミュレーションしておくことが、見えないコストの削減になります。
優先順位の付け方
これら全ての要素を最高レベルで満たそうとすれば、予算は青天井になります。事業として成立させるためには、以下の順序で優先順位をつけ、取捨選択を行います。
- ターゲット必須条件：これがないと検討の土台に乗らない要素（例：単身女性向けならオートロック、現代ならネット環境など）。
- 競合に負けない基準点：近隣の競合物件と比較して、見劣りしないレベルの仕様。
- 差別化要素：競合より明確に優れている点を1つか2つに絞る（例：防音性、収納量、デザイン性など）。
- 運営費・修繕の最適化：初期コストを掛けても、ランニングコストが下がるものであれば採用する。
設計段階別｜いつ何を決める？
収益性に関わる設計判断には、後から変更が効かないタイミングがあります。基本計画から基本設計、そして実施設計へと進む中で、どの段階で何を確定させておくべきかを確認します。
【図表2】設計チェックリスト（段階別）
| 検討項目 | 基本計画（ボリューム検討）で確定 | 基本設計（図面化）で確定 | 後からの変更・修正 |
| 全体配置・構造 | 住戸数、構造形式、階数 | 基礎仕様、断熱仕様 | 極めて困難（事業計画の根幹） |
| 間取り・動線 | 住戸面積、主な間取りパターン | 窓位置、主要な壁位置、PS位置 | 困難（確認申請後は原則不可） |
| 共用部 | エントランス位置、ゴミ置場、駐車場 | 仕上げ材、セキュリティ計画 | 困難（配管や配線が絡むため） |
| 設備基本 | 給排水ルート、電気容量、EV有無 | 住戸内設備のグレード・仕様 | 困難（ルート変更は大工事になる） |
| 内装・細かい設備 | コンセプト・グレード感 | 床・壁の品番、照明、金物類 | 軽微な変更なら可能（コスト変動あり） |
「基本計画」の段階で、戸数や面積、大まかな配置といった収益の骨格は決まってしまいます。詳細な仕様決めは「基本設計」で行いますが、動線や配管ルートなど、運営管理に関わる部分はここでFIXしないと、手戻りが大きなコストロスを生みます。
設計の収益性は、法規・申請スケジュール・施工性とも連動します。確認申請までに押さえるべき論点を体系的に整理した記事はこちらです。
設計・建築・法規：確認申請までに押さえるポイント
免責
本記事で解説した設計上の効果や収益への影響は、計画地の立地条件、ターゲット層、競合環境によって大きく変動します。また、法規制や施工条件によって実現可能な設計は異なります。具体的なアパート計画においては、信頼できる建築士や不動産コンサルタント等の専門家と個別に検討することを強く推奨します。本記事の情報に基づいて生じた損害等について、執筆者は責任を負いかねます。