土地の購入や活用が決まると、一刻も早く建物を完成させたいと考えるのが当然です。しかし、アパートメント開発において「図面ができればすぐに着工できる」という認識は、しばしばスケジュールの遅延を招く原因となります。
実際には、理想の建物を描く「設計」と並行して、法的に建築可能かを問う「確認申請」、近隣との調整、そして施工会社との金額確定など、数多くの工程が複雑に絡み合っています。
本記事では、基本計画から着工に至るまでの全体フローを可視化し、各段階で「何を決定し」「どのような成果物が必要で」「どこで時間がかかりやすいか」を解説します。事業者、設計者、施工者が共通認識を持つための工程表としてご活用ください。
着工は「図面」だけでなく条件の確定が揃って初めてできる
着工（工事の開始）までの期間を短縮するために最も重要なことは、図面を早く描くことではありません。「不確定要素をいかに早く潰せるか」にかかっています。
着工するためには、以下の要素がすべて揃う必要があります。
- 法規の適合（建築基準法や条例への適合が認められること）
- 仕様の確定（どんな素材、設備、グレードにするかが決まっていること）
- 金額の合意（見積もり内容と工事請負契約が完了していること）
- 近隣・行政の合意（開発許可や近隣説明が完了していること）
これらが一つでも欠ければ、重機を入れることはできません。逆に言えば、各フェーズでこれらの条件を着実に確定させていくことが、結果として最短での竣工につながります。
全体フロー（基本計画→設計→申請→着工）
まずは着工までの標準的な流れを俯瞰します。各工程は独立しているわけではなく、前の工程の精度が後の工程のスピードを左右します。
【工程フロー図】
- 工程1：事前調査 （敷地・法規・インフラ確認） ↓
- 工程2：基本計画 （ボリューム・収支・コンセプト決定） ↓
- 工程3：基本設計 （平面・立面・仕様の方向性・概算見積） ↓
- 工程4：実施設計 （詳細図面・設備・構造・本見積） ↓
- 工程5：確認申請 （行政/機関への提出・審査・質疑・交付） ↓
- 工程6：着工準備 （契約・近隣挨拶・地鎮祭） ↓ 着工
以下、各工程の詳細を解説します。
工程1）事前調査（最初にやると後戻りが減る）
プロジェクトのスタート地点であり、最も重要なフェーズです。ここで「法的な制約」や「敷地の物理的状況」を見誤ると、後の基本設計や実施設計で計画が根本から覆るリスクがあります。特にアパートメント開発では、収益性に直結する「建てられる最大面積」を正確に把握する必要があります。
| 項目 | 内容 |
| 決めること | 建物の規模の上限、敷地の法的制約、インフラ（水道・ガス・電気）の引き込み可否 |
| 成果物 | 法規チェックシート、現況測量図（仮）、現地調査写真、インフラ埋設管図 |
| 関係者 | 事業者、建築士、不動産業者、測量士（必要に応じて） |
| 期間目安 | 数日〜3週間程度（敷地条件の複雑さによる） |
【詰まりやすいポイント】
敷地と道路の接道条件が満たされていない場合や、自治体独自の条例（ワンルーム条例や駐車場附置義務など）への対応漏れが頻発します。また、隣地との境界が不明確な場合、確定測量に数ヶ月を要することもあるため、早めの確認が不可欠です。
工程2）基本計画（“何を建てるか”の骨格を決める）
調査結果に基づき、事業としての骨格を作る段階です。「誰に」「どのような住まいを」「いくらで貸すか」というコンセプトとともに、建物のボリューム（大きさや形状）を検討します。事業収支計画（プロフォルマ）の精度を高めるためにも、この段階でのプランニングが重要です。
| 項目 | 内容 |
| 決めること | ターゲット層、戸数、間取りの方針（1K/LDK等）、配置計画、共用部等の要件 |
| 成果物 | 配置図・各階平面図のラフ案、概算面積表、ボリュームスタディ模型やパース |
| 関係者 | 事業者、建築士、リーシング（仲介）担当者 |
| 期間目安 | 2週間〜6週間（プランの修正回数による） |
【詰まりやすいポイント】
日影規制や斜線制限によって、想定していた階数や面積が確保できないケースがあります。また、必要な戸数を確保しようとするあまり、駐輪場やゴミ置き場などの付帯施設のスペースが不足し、配置計画が成立しなくなることもあります。
工程3）基本設計（仕様とコストの当たりをつける）
基本計画で定まった方向性を、建築図面として具体化していく工程です。部屋の寸法、窓の位置、構造形式、主要な仕上げ材などを定義し、概算見積もりが算出できるレベルまで情報を落とし込みます。施工会社へ「いくらくらいで作れるか」を打診するための重要なベース資料となります。
| 項目 | 内容 |
| 決めること | 構造種別（RC/鉄骨/木造）、内外装の仕様グレード、設備スペック、構造計画の方針 |
| 成果物 | 基本設計図書（配置図、平面図、立面図、断面図）、仕上げ表、概算見積書 |
| 関係者 | 事業者、建築士、構造設計者、設備設計者 |
| 期間目安 | 3週間〜8週間 |
【詰まりやすいポイント】
仕様のグレード感が定まらないと、概算見積もりの金額幅が大きくなり、事業判断が遅れます。また、この段階で構造計算のルート（計算手法）を見誤ると、後の実施設計で柱や梁が大きくなり、部屋が狭くなるといった問題が生じる可能性があります。
工程4）実施設計（見積・施工ができるレベルまで確定）
基本設計をさらに詳細化し、施工会社が正確な見積もりを作成し、実際に工事を行えるレベルの図面を作成します。コンセントの位置一つから、断熱材の厚み、手すりの形状、使用する品番まで、あらゆる情報を決定します。確認申請に必要な法的整合性もここで完全に詰め切ります。
| 項目 | 内容 |
| 決めること | 詳細な仕様・品番、建具の納まり、設備機器の能力、各詳細寸法 |
| 成果物 | 実施設計図書（詳細図、矩計図、建具表、設備図、構造計算書など）、工事予算書 |
| 関係者 | 事業者、建築士、各専門設計者、メーカー担当者 |
| 期間目安 | 4週間〜10週間 |
【詰まりやすいポイント】
事業者の要望による仕様変更が直前まで続くと、図面間の整合性が取れなくなり、見積もりの確定が遅れます。また、消防署や保健所、水道局などとの事前協議で指摘が入ると、図面修正の手戻りが発生し、時間を要することがあります。
工程5）確認申請（提出→質疑→交付）
作成した図面が建築基準法や関係法令に適合しているか、行政や指定確認検査機関による審査を受けます。「提出すれば終わり」ではなく、審査機関からの質疑に対する回答や図面修正を経て、ようやく「確認済証」が交付されます。
| 項目 | 内容 |
| 何が起こるか | 申請図書の提出、消防同意、審査官からの質疑事項への回答・訂正 |
| 成果物 | 申請図書一式、確認済証（これがないと着工できない） |
| 関係者 | 建築士、指定確認検査機関、消防署、特定行政庁 |
| 期間目安 | 2週間〜8週間（自治体、建物の規模、構造適合性判定の有無により大きく異なる） |
【詰まりやすいポイント】
提出書類の不備はもちろんですが、地域の条例や解釈が分かれる法規について、審査側との見解の相違が解消されるまでに時間を要することがあります。特に構造計算の整合性チェック（構造適合性判定）が必要な規模の場合、審査期間は長くなる傾向にあります。
工程6）着工準備（契約・工程・近隣・各種手配）
確認済証の交付目処が立ち次第、実際の工事に向けた最終準備に入ります。工事請負契約の締結、近隣住民への工事説明、詳細な工程表の作成など、現場を動かすための実務的な段取りを行います。
| 項目 | 内容 |
| 決めること | 工事請負契約の締結、工事費の支払条件、現場代理人の選定、地鎮祭の日取り |
| 成果物 | 工事請負契約書、工事工程表、近隣説明資料、安全衛生計画書 |
| 関係者 | 事業者、施工会社、近隣住民 |
| 期間目安 | 2週間〜6週間 |
【詰まりやすいポイント】
近隣住民からの要望（騒音、振動、工事車両の通行など）への対応が長引くと、着工日がずれ込むリスクがあります。また、資材の納期遅延（リードタイム）を考慮に入れた工程調整や、地盤改良工事の要否判断などが直前で発生することもあります。
よくある遅延パターン
スムーズに進んでいるように見えても、以下のような要因でプロジェクトが数週間から数ヶ月単位で停止することがあります。これらを事前に認識しておくことが重要です。
- 基本計画の甘さによる手戻り初期段階での法規チェックが不十分で、実施設計段階になってから「実はその高さまで建てられない」「避難経路が確保できない」といった致命的な問題が発覚し、プランが振り出しに戻るケースです。
- 仕様決定の遅れによる見積遅延「とりあえず見積もりを」と依頼しても、仕様（床材、キッチン、外壁など）が決まっていなければ、施工会社は正確な金額を出せません。仕様決定の先送りが、そのまま着工の遅れに直結します。
- インフラ協議の後回し上水道の口径不足や、雨水排水の放流先協議などは、解決に時間を要する物理的な工事を伴う場合があります。これらの協議が後回しになると、建物本体の申請が進んでいても着工できません。
- 近隣対応の難航法的に問題がなくても、近隣住民への説明や配慮が不足していると、反対運動や要望対応で現場が止まることがあります。誠意ある早期の対応が、結果的に工期を守ります。
着工までのチェックリスト
最後に、確認申請から着工までの過程で、事業主（発注者）側が押さえておくべき主要なToDoをリスト化しました。定例会議などで進捗確認用としてご活用ください。
【着工前ToDoチェック表】
| 区分 | 確認項目 | チェック |
| 事前調査 | 敷地境界杭はすべて確認できているか（不明な場合は測量手配） | □ |
| 全面道路の幅員や権利関係（公道・私道）は把握できているか | □ | |
| 計画確定 | 事業収支に見合う戸数・賃料設定になっているか | □ |
| ターゲット層と間取りプラン・設備グレードにズレはないか | □ | |
| 設計・見積 | 「いつまでに仕様を決定するか」の期限を設定しているか | □ |
| 見積もりに含まれる工事範囲・含まれない別途工事を理解しているか | □ | |
| 工事請負契約の金額と支払条件（着手金・中間金等）は合意済みか | □ | |
| 申請・法規 | 確認申請の提出予定日と、交付予定日の目安を共有しているか | □ |
| 開発許可や条例など、確認申請以外に必要な許認可はあるか | □ | |
| 近隣・現場 | 近隣への説明範囲とスケジュールは決まっているか | □ |
| 地鎮祭の有無、日取りは決定しているか | □ | |
| 融資実行のタイミングと着工の連動は確認できているか | □ |
設計・建築・法規：確認申請までに押さえるポイント
確認申請の流れは“工程”の理解が第一ですが、法規・設計・収益性の論点は相互に影響します。それぞれの詳細な要点や法的な注意点については、以下で体系的にまとめています。
設計・建築・法規：確認申請までに押さえるポイント
免責事項
本記事で解説した法規、手続き、期間の目安は、一般的な事例に基づくものです。建築基準法や関連法令は改正されることがあり、また、建設予定地の自治体条例や敷地の個別条件によって、必要な手続きや規制は大きく異なります。
具体的なプロジェクトの進行にあたっては、必ず担当の建築士、所轄の行政庁、指定確認検査機関等に詳細を確認し、専門家の判断を仰ぐようにしてください。